مجوز های اصلی برای ساخت یک ملک

سلام! برای ساخت یک آپارتمان، ویلا، باغ ویلا و هر ملک دیگری، چه مجوز هایی باید اخذ کرد؟

کارهای اداری مربوط به آن و استعلاماتی که باید بگیریم چیستند؟

باید به کدام یک از ارگان ها مراجعه کنیم؟

برای ساخت یک ملک (مانند ساختمان مسکونی، تجاری یا صنعتی)، نیاز به دریافت مجوزهای مختلفی دارید که بسته به محل ملک (شهر، روستا، منطقه آزاد و…) ممکن است متفاوت باشد.

در ادامه فهرستی از مهم‌ترین مجوزها و مراحل قانونی پیش از ساخت آورده شده است:

تا انتهای این مطلب همراهم باشید.

قبل از اقدام…

• استعلام‌های اولیه ملک

  • استعلام از اداره ثبت برای اطمینان از مالکیت و مشخص بودن حدود پلاک.

  • استعلام بدهی عوارض نوسازی و پسماند.

• بررسی وضعیت ملک در طرح تفصیلی

  • شهرداری بررسی می‌کند که ملک در بافت فرسوده، طرح تعریض خیابان یا طرح‌های شهری نباشد.

• صدور دستور نقشه

  • بعد از استعلام‌ها، شهرداری دستور نقشه صادر می‌کند و ضوابط دقیق ساخت‌وساز را اعلام می‌کند.

• تهیه و تأیید نقشه‌های معماری

  • معمار ذی‌صلاح نقشه‌ها را بر اساس دستور نقشه طراحی می‌کنه و به شهرداری ارائه می‌دهد.

✅ 1. استعلام از شهرداری و اخذ “پروانه ساخت” (جواز ساخت)

• مهم‌ ترین مجوز برای شروع ساخت‌ و ساز.

• بر اساس کاربری زمین، تراکم مجاز، تعداد طبقات و… صادر می‌شود.

• نیاز به ارائه:

  • سند مالکیت

  • برگه تسویه حساب عوارض نوسازی

  • نقشه‌ های معماری

  • مدارک شناسایی مالک و مهندسین ناظر

برای اخذ این مجوز به شهرداری منطقه خودتان مراجعه نمایید.

✅ 2. تایید نقشه‌ های فنی و معماری

• باید توسط شهرداری بررسی و تایید شود.

• شامل:

  • نقشه معماری

  • سازه

  • برق

  • مکانیک (تاسیسات)

  • نقشه موقعیت زمین (نقشه UTM)

اخذ این مجوز نیز در شهرداری و در بخش اداره طرح تفصیلی یا دایره بررسی نقشه (کنترل نقشه) انجام می شود.

✅ 3. دریافت مجوز از سازمان نظام مهندسی

• جهت تأیید نقشه‌ ها و تعیین مهندس ناظر (سازه، برق، مکانیک، معماری).

• بدون تایید سازمان نظام مهندسی، امکان صدور پروانه ساخت نیست.

برای اخذ این مجوز به سازمان نظام مهندسی منطقه خود مراجعه کنید.

✅ 4. مجوز تخریب (در صورت وجود بنای قدیمی)

• اگر ملک دارای بنای قدیمی باشد، باید مجوز تخریب از شهرداری بگیرید.

برای گرفتن مجوز تخریب در شهرداری، باید به بخش صدور پروانه یا دفتر خدمات الکترونیک شهر (در شهرهایی که این دفاتر فعال هستند، مثل تهران و بیشتر مراکز استان‌ها) مراجعه کنید.

✅ 5. استعلامات لازم از ادارات مرتبط

در برخی موارد، بسته به محل ملک و نوع کاربری، باید استعلام‌هایی بگیرید از جمله:

• شرکت آب و فاضلاب: تأیید انشعابات و سیستم دفع فاضلاب

• شرکت گاز: استعلام دسترسی یا اخذ مجوز انشعاب

• شرکت برق: مجوز انشعاب یا افزایش ظرفیت

• مخابرات: بررسی مسیر عبور خطوط یا اخذ انشعاب

برای اخذ این مجوز ها، به ادارات مربوطه شهر خودتان مراجعه کنید.

✅ 6. مجوز حریم (برای زمین‌های کنار راه‌ ها یا خطوط انتقال)

اگر زمین در حریم راه‌ آهن، جاده، رودخانه، یا دکل‌ های برق باشد، باید مجوز از ارگان مربوطه (وزارت راه، آب منطقه‌ ای، برق منطقه‌ ای) گرفته شود.

✅ 7. مجوز منابع طبیعی و جهاد کشاورزی (در زمین‌ های خارج از محدوده شهری)

• برای زمین‌های زراعی یا باغی باید مجوز تغییر کاربری دریافت شود.

• در غیر این صورت ساخت‌ و ساز غیرمجاز محسوب می‌شود.

در این حالت کارشناس جهاد کشاورزی به محل می آید و حدود وضعیت می کند.

نتیجه این کارشناسی این است که نقشه ملک در محدوده شهر است یا بیرون؟

اگر قسمت یا قسمت هایی از نقشه بنا خارج محدوده است، مجموع آن چند متر مربع است؟

برای گرفتن این مجوز باید به اداره منابع طبیعی مراجعه نمایید.

✅ 8. مجوز محیط زیست (در پروژه‌ های بزرگ یا خاص)

• مثلاً برای مجتمع‌ های صنعتی یا گردشگری.

در اخذ این مجوز، اولین چیزی که از شما می خواهند نقشه های utm می باشد.

✅ 9. بیمه کارگاه از تامین اجتماعی

• قبل از آغاز عملیات اجرایی، بیمه کارگران الزامی است.

• به این موضوع در مقاله نکات ساخت ویلا هم اشاره کردیم.

✅10.تاییدیه از مسکن و شهرسازی؟

در بیشتر پروژه‌ های معمول شهری (مثل ساخت خانه، آپارتمان یا مغازه در محدوده شهر)، نیاز مستقیم به تاییدیه از اداره کل راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی سابق) وجود ندارد.

اما در برخی شرایط خاص، این تأییدیه لازم است.

✅ مواردی که تاییدیه “مسکن و شهرسازی” نیاز دارد:

1. زمین‌های خارج از محدوده طرح تفصیلی شهری (خارج از محدوده شهرداری)

   • در این حالت زمین تحت نظارت “اداره راه و شهرسازی” و “استانداری” است.

   • قبل از ساخت، باید مجوز های کاربری و ساخت از راه و شهرسازی گرفته شود.

2. ساخت‌وساز در طرح‌ های هادی روستایی

   • در روستاها یا شهرهای کوچک که شهرداری ندارند، مجوز ساخت توسط بنیاد مسکن و اداره کل راه و شهرسازی صادر می‌شود.

3. پروژه‌ های بزرگ (مثلاً شهرک‌ سازی، پروژه‌ های دولتی، طرح‌ های مشارکتی با دولت)

   • حتما نیاز به مجوز و نظارت از وزارت راه و شهرسازی دارد.

4. اراضی دولتی یا واگذاری شده از طریق راه و شهرسازی

   • مثل مسکن مهر، طرح نهضت ملی مسکن و…

5. تغییر کاربری یا تفکیک زمین در محدوده خدمات شهری

   • در برخی موارد خاص، راه و شهرسازی باید نقشه‌های تفکیکی یا کاربری را تأیید کند.

در این پروسه تاییدیه ماده 5 ، ماده 12 و ماده 100 لازم است.

بطور مثال برای ساخت ویلا در کوهسار، باید استعلام راه و شهرسازی را بگیرید.

نمونه استعلام راه و شهرسازی

موارد استثناء

برای ساخت یک بنا در روستا ها و ده های اطراف شهر ممکن است نیاز به تاییدیه از هیچ سازمانی نداشته باشید.

در این صورت می توانید با دهیاری منطقه صحبت کنید و مبلغی را برای ساخت بین هم توافق نمایید.