صفر تا صد انتخاب مهندس ناظر برای ساختمان
سلام! به وبسایت حمید امیدی خوش آمدید.
در بحث کارهای اداری قبل از ساخت هستیم.
پیشتر در مقاله ای با عنوان مجوز های ضروری ساختمان، به بررسی این مجوز ها پرداختیم.
اما در این مقاله درباره انتخاب مهندس ناظر صحبت خواهیم کرد.
اگر قصد ساخت و ساز یا بازسازی ملک خود را دارید، یکی از اولین و مهمترین مراحل قانونی، انتخاب مهندس ناظر است.
مهندس ناظر شخصی است که از طرف سازمان نظام مهندسی، وظیفه دارد بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی مطابق با مقررات ملی ساختمان نظارت کند.
مهندس ناظر کیست و چه وظیفه ای دارد؟
مهندس ناظر فردی است دارای صلاحیت حرفه ای که از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، برای نظارت بر روند اجرای پروژههای ساختمانی انتخاب میشود. وظیفه او این است که بررسی کند آیا عملیات ساختمانی مطابق با نقشههای مصوب، مقررات ملی ساختمان، استانداردهای فنی و ضوابط ایمنی انجام میشود یا خیر.
ناظر نقش واسطه ای بین مالک، شهرداری و مجریان پروژه ایفا میکند و گزارشهای فنی خود را در مراحل مختلف به مراجع ذی ربط ارائه میدهد.
در صورت مشاهده تخلف، او موظف است اقدامات قانونی لازم را انجام دهد، حتی اگر منجر به توقف پروژه شود.
مراحل انتخاب مهندس ناظر:
دریافت معرفی نامه از نظام مهندسی
پس از تشکیل پرونده در شهرداری، باید به سازمان نظام مهندسی استان مراجعه کنید.
آنجا بر اساس نوع و مقیاس پروژه، یک یا چند مهندس ناظر (معمولاً برای رشتههای معماری، سازه، برق و مکانیک) به پروژه شما اختصاص میدهند.
این مهندسین ناظر اصطلاحا در صف اجراء هستند.
از خدمات مهندسین ناظر طراحی، نظارت و اجراء ساختمان است.
توجه داشته باشید که یک مهندس ناظر نمی تواند هر سه خدمات را برای یک ساختمان انجام دهد.
او مثلا می تواند (طراحی و نظارت) را با یکدیگر انجام دهد.
-
-
انعقاد قرارداد نظارت
پس از معرفی، مالک باید با مهندسین ناظر قرارداد رسمی ببندد. این قرارداد شامل وظایف ناظر، مبلغ حق الزحمه، نحوه پرداخت و مسئولیت های قانونی طرفین است. -
ارائه قرارداد به شهرداری
نسخهای از قرارداد باید به شهرداری تحویل داده شود تا پرونده شما برای صدور پروانه ساختمانی تکمیل شود.
-
مراجعه به سازمان نظام مهندسی
مالک یا نماینده قانونی اش، با مدارک مورد نیاز (از جمله سند ملک، نقشهها، رسید پرداخت عوارض و…) به نظام مهندسی ساختمان استان مربوطه مراجعه میکند. بسته به نوع پروژه، یک یا چند مهندس ناظر از رشتههای مختلف تعیین می شود:
-
معماری
-
سازه (عمران)
-
تاسیسات مکانیکی
-
تاسیسات برقی
پروژههای کوچک ممکن است فقط به یک ناظر نیاز داشته باشند، ولی در پروژه های بزرگ تر معمولاً گروه ناظران معرفی میشوند.
چه زمانی باید ناظر انتخاب شود؟
نخستین نکته مهم این است که انتخاب مهندس ناظر قبل از صدور پروانه ساختمانی انجام میشود.
پس از اینکه مالک، مدارک لازم را برای اخذ پروانه ساخت (یا بازسازی اساسی) به شهرداری تحویل داد، باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کند تا از طریق فرآیند رسمی، مهندس یا مهندسین ناظر معرفی شوند.
بدون حضور ناظر، امکان صدور مجوز وجود ندارد.
قرعهکشی یا انتخاب سیستمی
در بیشتر استانها، انتخاب ناظر به صورت سیستمی و غیرانتخابی انجام میشود.
این یعنی شما نمیتوانید مستقیماً ناظر مدنظرتان را انتخاب کنید (مگر در برخی شرایط خاص مثل امضای تفاهم نامه سه جانبه).
این روش برای جلوگیری از رانت، تخلفات مالی و تضاد منافع طراحی شده است.
۳. انعقاد قرارداد نظارت
پس از معرفی ناظر، مالک موظف است با وی قرارداد رسمی ببندد. این قرارداد شامل موارد زیر است:
-
محدوده مسئولیت ناظر
-
مراحل گزارشگیری و بازدید
-
حقالزحمه ناظر و نحوه پرداخت
-
زمانبندی انجام وظایف
-
تعهدات متقابل طرفین
نسخه ای از این قرارداد باید به شهرداری و نظام مهندسی تحویل داده شود تا روند صدور پروانه ساخت ادامه پیدا کند.
چرا حضور ناظر الزامی است؟
۱. الزامات قانونی
بر اساس «مقررات ملی ساختمان»، بدون حضور مهندس ناظر، هیچ ساختمانی حق ساخت ندارد.
در صورت شروع به ساخت بدون ناظر، پروژه غیرقانونی محسوب میشود و میتواند با جریمه، توقف عملیات یا حتی تخریب مواجه شود.
۲. تضمین ایمنی و کیفیت ساخت
وظیفه ناظر این است که از بروز اشتباهات فنی، استفاده از مصالح نامرغوب یا ساخت غیراصولی جلوگیری کند.
حضور ناظر باعث میشود ساختمان شما مطابق با استانداردهای فنی ساخته شده و از نظر سازه ای ایمن باشد.
۳. حفظ حقوق مالک
اگر در طول ساخت و ساز مشکلی به وجود آید (مانند نشست، ترکخوردگی یا خرابی در سیستم تأسیسات)، گزارش های رسمی مهندس ناظر میتواند در مراجع قضایی و کارشناسی به عنوان سند معتبر استفاده شود.
ناظر چه مسئولیت هایی دارد؟
-
کنترل اجرای فونداسیون، اسکلت و سقف ها مطابق نقشه
-
بازدید از مراحل مختلف ساخت: سفتکاری، نازک کاری، تأسیسات
-
ارائه گزارشهای مرحله ای به شهرداری و نظام مهندسی
-
جلوگیری از اجرای خلاف نقشه و مقررات
-
پیشنهاد اصلاح یا توقف پروژه در صورت بروز خطر یا تخلف
-
تأیید پایانکار یا برگ عدم خلاف برای شهرداری
حق الزحمه مهندس ناظر چقدر است؟
حق الزحمه ناظر طبق تعرفه های مصوب سازمان نظام مهندسی و بر اساس متراژ، نوع ساختمان، تعداد طبقات، نوع سازه و محل پروژه تعیین میشود.
پرداخت این مبلغ، پیششرط شروع نظارت است و معمولاً در چند مرحله پرداخت میشود.
مالک موظف است این مبلغ را بهطور مستقیم به حساب ناظر یا حساب مشترک نظام مهندسی واریز کند.
آیا ناظر می تواند در اجرا نیز دخالت داشته باشد؟
مهندس ناظر نباید خود مجری پروژه باشد، مگر آنکه بهطور رسمی با مالک قرارداد اجرای ساختمان نیز داشته باشد (در قالب مجری ذی صلاح).
دخالت ناظر در اجرا بدون داشتن مجوز اجرا، تخلف محسوب میشود.
تفاوت مهندس ناظر و مجری چیست؟
بسیاری از مالکان این دو نقش را با هم اشتباه میگیرند:
-
مهندس ناظر: فقط نظارت میکند و مسئول اجرای پروژه نیست.
-
مجری ساختمان: وظیفه اجرا را برعهده دارد و مسئول بکارگیری نیرو، خرید مصالح و کنترل روزمره پروژه است.
در پروژههای خاص، میتوان از «مجری ذیصلاح» استفاده کرد که جدا از ناظر است ولی برخی ناظران هم صلاحیت اجرا دارند و با عقد قرارداد رسمی، میتوانند هر دو نقش را ایفا کنند.
قرارداد همسان بین مالک و مهندس ناظر
قرارداد همسان بین مجری و مالک، نوعی قرارداد استاندارد و متداول در حوزه ساخت و ساز یا پروژههای ساختمانی است که چارچوب حقوقی و اجرایی همکاری بین «مالک» (کارفرما) و «مجری» (پیمانکار یا شرکت مجری) را مشخص میکند.
این نوع قرارداد معمولاً از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، سازمان برنامه و بودجه، یا نهادهای مسئول به صورت فرم همسان (استاندارد) تدوین شده است.
معمولا مدت زمان قرارداد های همسان بصورت معمول یک ساله یا یک سال و نیمه بر اساس متراژ بنا است.
بعد از مدت زمان قرارداد، ناظر می تواند از همکاری با مالک صرف نظر کند.
اگر پروانه ساختمانی یک ساله باشد، نظارت یک ساله است (پروژه های حدود 1000-1200 متر)
اگر ساختمان بزرگتر باشد (متراژ از 1200 تا 1500 متر) – نظارت ممکن است تا یک سال و نیم در قرارداد قید شود.
نکاتی که مالک باید بداند
-
ناظر دوست شماست، نه مزاحم پروژه!
اگرچه ممکن است برخی مالکان احساس کنند ناظر پروژه روند کار را کند یا سخت میکند، اما واقعیت این است که حضور او در واقع به نفع مالک است و جلوی بسیاری از اشتباهات یا ضررهای مالی احتمالی را میگیرد. -
گزارشهای ناظر اهمیت حقوقی دارد
اگر بعدها بین مالک و پیمانکار یا همسایگان اختلافی پیش بیاید، گزارشهای ناظر مرجع تعیین واقعیت خواهد بود. -
ناظر قابل تعویض نیست
پس از تعیین و امضای قرارداد، تغییر ناظر نیازمند طیکردن مراحل قانونی پیچیده و دلایل مستند است.
جمعبندی: ناظر را جدی بگیرید!
انتخاب مهندس ناظر، اولین گام حرفهای و قانونی در مسیر ساخت یا بازسازی ساختمان شماست.
بسیاری از مشکلاتی که در پروژههای ساختمانی دیده میشود – از تأخیر در صدور پایانکار تا دعوای حقوقی با همسایهها – ناشی از نادیده گرفتن نقش ناظر یا همکاری نکردن با اوست.
در نهایت، ناظر نهفقط بهعنوان یک ناظر رسمی، بلکه بهعنوان چشم فنی و حامی مالک در برابر تخلفات و خطرات اجرایی عمل میکند. پس این مرحله را ساده نگیرید و با آگاهی کامل وارد فرآیند انتخاب ناظر شوید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.