واحد بخرم بازسازی کنم؟
سلام وقت بخیر من حمید امیدی هستم و اینجا وبسایت شخصی من است.
برای ورود به صنعت ساختمان و به دست آوردن سود در آن، به فکر خریدن واحد یا خانه و سپس بازسازی آن بیفتم؟
این شغل می تواند بسیار سودآور باشد در صورتی که سرمایه اولیه آن را داشته باشید!
همچنین نکات مشخصی را باید در این مورد رعایت کنیم.
اگر میخواهید واحدی بخرید که آن را بازسازی کنید، قبل از خرید باید به چه معیارهایی توجه کنید؟
همراه من باشید…
مقدمه کوتاه
خرید ملک های قدیمی برای بازسازی، میتواند فرصتی عالی برای سرمایهگذاری یا خلق یک خانه دلخواه باشد.
اما اگر بدون بررسیهای دقیق اقدام شود، ممکن است این پروژه به هزینه ای غیرقابل پیشبینی و دردسرساز تبدیل شود.
آگاهی از نکات کلیدی پیش از خرید، نقش تعیینکننده ای در موفقیت پروژه بازسازی دارد.
در ادامه به بررسی هرکدام از این موضوعات می پردازیم….
1.وضعیت سازه ای ملک!
اولین و مهم ترین موضوع، بررسی سلامت اسکلت و سازه اصلی ساختمان است:
-
آیا دیوار های اصلی سالم هستند؟
-
آیا ترک های عمیق یا نشانههایی از نشست وجود دارد؟
-
وضعیت سقف، فونداسیون و ستون ها چگونه است؟ در صورت وجود مشکل سازه ای، هزینه بازسازی به شدت بالا خواهد رفت.
شاید بپرسید که وضعیت فوندانسیون خانه را که من نمی توانم ببینم!
حرف شما درست است!
اما می توانید به محض وارد شدن به مشاعات، دیوار های اصلی ملک را نگاه کنید و رد پای ترک ها را دنبال نمایید.
ترک ها معمولا نشان از نشست ساختمان دارند.
طی این نظارت می توانید به این نتیجه برسید که یا سازه ضعیف است و یا برای نشیمن خاک بحث بهسازی خاک به درستی انجام نشده است.
ترک دیوار از نشست خاک
۲. ارزیابی سیستمهای تاسیساتی
سیستمهای آب، برق، گاز و فاضلاب باید به دقت بررسی شوند:
آیا لولهکشی ها نیاز به تعویض دارند؟
سیم کشی ساختمان استاندارد است یا قدیمی و خطرناک؟
آیا سیستم گرمایش و سرمایش به درستی کار میکند؟ تعویض کامل این سیستمها میتواند هزینه زیادی به پروژه تحمیل کند.
یک نکته قابل توجه!
شاید بپرسید : من نمی توانم لوله کشی ها و بخشی از تاسیسات را ببینم!
پس لطفا به واحد پایینی ملکی که می خواهید خریداری کنید مراجعه کنید و از آن ها سوالات زیر را بپرسید :
- طی 3 سال اخیر تا به حال سقف شما نم پس داده؟
- تا به حال عملیات لوله کشی و کندن سقف از طرف واحد بالا اتفاق افتاده؟
- تا به حال آب در واحد شما از فاضلاب طبقه بالایی چکه کرده؟
اگر واحدی که می خواهید بخرید در طبقه اول بود، می توانید نیم طبقه پایینی یا پارکینگ را مشاهده نمایید.
۳. بررسی مجوزها و مقررات شهری
باید اطمینان حاصل شود که:
-
ملک دارای سند رسمی و قانونی است. (در صورت قولنامه ای بودن ملک، شاید بعد ها به مشکل بر بخورید)
-
امکان دریافت مجوز بازسازی یا نوسازی برای ملک وجود دارد.
-
محدودیت های طرح تفصیلی یا شهرداری (مانند الزام به حفظ نما یا محدودیت ارتفاع) وجود نداشته باشد.
برای اطلاعات بیشتر می توانید به مقاله مجوز های اصلی ساخت ملک مراجعه کنید.
۴. برآورد هزینه های بازسازی
متاسفانه در کشور ما خریداران خودشان فکر می کنند همه نکات فنی را می دانند.
بسیاری از خریداران خودشان اکیپ های ساختمانی را شناسایی می کنند و سر پروژه بازسازی می آورند.
اما لازم است یک فرد متخصص این کار را بکند.
قبل از خرید، یک تخمین تقریبی از هزینههای بازسازی تهیه کنید. این هزینهها شامل:
-
مصالح ساختمانی (سیمان،گچ، در صورت نیاز میلگرد، لوله پی وی سی و …)
-
دستمزد کارگران (اکیپ های اجرایی نقاش، اوستا کار بنا، طراح داخلی و …)
-
هزینه های مجوز (در صورت نیاز)
-
هزینههای احتمالی پنهان (مانند کشف آسیب های ساختاری در حین کار) است. مشورت با یک پیمانکار حرفهای برای تهیه برآورد هزینه دقیق بسیار توصیه میشود.
- هزینه های جانبی (شوفاژ، گرمایش از کف، هوشمند سازی و …)
۵. موقعیت و ارزش افزوده ملک
هر چند در جال حاضر ملک خریدن یکی از بهترین سرمایه گذاری های بلند مدت است و موقعیت جغرافیایی دیگر اثر خودش را از دست داده.
اما موقعیت ملک نقش مهمی در موفقیت زود بازده پروژه بازسازی دارد:
-
آیا منطقه دارای رشد قیمتی است؟
-
دسترسی به امکانات شهری (مترو، مدرسه، مرکز خرید) چگونه است؟
-
وضعیت همسایگی و امنیت محله به چه صورت است؟ ملکهایی در مناطق مطلوب معمولاً پس از بازسازی ارزش بیشتری پیدا میکنند.
- موقعیت جغرافیایی چه نوع ملکی با چه کاربری را می پسندد؟ مثلا در خیابان رستاخیز کرج، ملک های تجاری بیشتر خواهان دارند.
۶. زمان بندی پروژه
آیا زمان کافی برای بازسازی ملک دارید؟
بازسازی یک پروژه زمان بر است و ممکن است با تاخیرات غیرمنتظره مواجه شود.
برنامهریزی دقیق برای زمان شروع و پایان پروژه اهمیت زیادی دارد، خصوصاً اگر قصد فروش یا اجاره سریع ملک را داشته باشید.
همچنین باید در نظر داشته باشید که قیمت مصالح ساختمانی روز به روز در حال افزایش است.
همچنین خرید تاسیسات یا پکیج، شوفاژ، پارکت و … بهتر است زودتر انجام شود.
۷. تحلیل اقتصادی پروژه
باید ارزیابی کنید که آیا سرمایه گذاری روی این ملک بازده مناسبی خواهد داشت یا خیر:
-
ارزش نهایی ملک بعد از بازسازی چقدر خواهد بود؟
-
آیا هزینههای بازسازی با سود مورد انتظار تطابق دارند؟
-
در صورت اجاره یا فروش، چه میزان درآمد خواهید داشت؟
از طریق سوال و جواب با املاکی های منطقه، می توانید حدود سود تخمینی خودتان را بعد از بازسازی حدس بزنید.
اگر هم قصد اجاره ملکتان را داشته باشید، باز هم از این روش می توانید استفاده نمایید.
8.تمیز بودن ساختمان خیلی مهم است!
همیشه به مشاعات ساختمان که می خواهید واحد بخرید توجه کنید.
حتما باید بدانید که مدیر ساختمان کیست و چه رویکردی دارد؟
این موضوع باعث می شود در صورت فروش واحد، مشتری راحت تر پیدا کنید.
آیا در صورت نیاز به خرج کردن برای ساختمان، اهالی ساختمان راضی هستند یا قرار است به جدال بینجامد؟
به طور مثال شاید دیوارهای راه پله طبله کرده باشد و رنگ آن ریزش کرده باشد.آیا اهالی راضی هستند که هزینه کنید و دیوار ها رنگ بخورد؟
آیا در صورت کثیفی نما، اهالی موافق هستند که به یک شرکت شستشوی نما بسپارید که نما را شستشو دهند؟
به طور کلی تمیز بودن ساختمانی که قصد بازسازی آن را دارید بسیار مهم است.
این موضوع در فروش ملک و یا اجاره آن خیلی کمکتان می کند.
9.نمای ساختمان!
آیا سنگ های نمای ساختمان ریزش کرده و ریخته است؟
در اینصورت باید سنگ های نما پیچ و رولپلاک شده باشند.
نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم خریدار یا اجاره کننده می آید.
اگر میخواهید واحدی را بخرید و آن را بازسازی کنید، باید به تمیز بودن نما اهمیت بدهید.
10.عقب نشینی غیر قانونی ساختمان
قبل از خرید ملک یا شروع بازسازی، حتماً با مراجعه به شهرداری و گرفتن استعلام وضع موجود مطمئن شوید که ملک عقب نشینی قانونی را رعایت کرده یا خیر.
✅ اگر ملک عقبنشینی غیرمجاز داشت، باید تصمیم بگیرید:
-
اصلاح (تخریب بخش اضافه)
-
یا پرداخت جریمه و گرفتن مجوز ابقاء (که همیشه هم ممکن نیست)
پیگیری این جریمه ها و پرداخت آن با کلی ساکنین است.
عواقب عقب نشینی غیر قانونی:
۱. اخطار شهرداری و توقف عملیات ساخت
شهرداری به محض اطلاع، اخطار کتبی میدهد و ساخت و ساز را متوقف میکند.(در صورت ساخت)
۲. صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
پرونده ملک به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری فرستاده میشود.
نتیجه کار میتواند شامل موارد زیر باشد:
-
تخریب بخش غیرمجاز (مثلاً دیوار یا اتاق ساخته شده در عقب نشینی)
-
جریمه نقدی سنگین (که بعضی مواقع چندین برابر قیمت ساخت همان قسمت غیرمجاز است)
-
در موارد خاص: اجازه ابقاء (نگه داشتن) با پرداخت جریمه، البته به شرطی که حقوق عمومی و طرح شهری آسیب نبیند.
۳. مشکلات سند رسمی و پایان کار
ملکی که عقبنشینی غیرقانونی داشته باشد:
-
احتمالاً پایان کار (مدرک رسمی اتمام ساختمان) نمیگیرد.
-
در زمان فروش یا انتقال سند مشکلات جدی پیدا میکند.
-
ممکن است سند تک برگ یا سند تفکیکی به آن داده نشود.
مشکلات در بازسازی یا نوسازی آینده
هر بار که بخواهید مجوز بازسازی یا تعمیر اساسی بگیرید، شهرداری شما را مجبور به اصلاح عقب نشینی خواهد کرد.
11.همسایه های مستحلک!
در پروسه بازسازی ملک، قبل از اینکه اقدام به خرید کنید، ساختمان یا خانه ویلایی را ببینید!
اگر میخواهید اقدام به بازسازی کنید، یکی از موضوعات مهم این است که ساختمان های جانبی مستحلک و اصطلاحا کهنه ساخت نباشند!
به طور مثال اگر بخواهید برای ملک درز انقطاع دیوار تعبیه کنید، ممکن است دیوار مجاور همسایه ریزش کند و کار به شکایت برسد!
دیوار مستحلک در بازسازی
✅ ۱. ریسک فنی و ایمنی
🔹 ساختمانهای مستهلک استحکام کافی ندارند؛ بنابراین احتمال ترک خوردگی، ریزش، یا آسیب به آنها در اثر عملیات ساختمانی (گودبرداری، حفاری، کوبش، تخریب و…) بسیار بالاست.
🔹 اگر دیوار یا سازه همسایه در اثر بازسازی ش%8
