10 نکته مهم در انتخاب زمین برای خرید!

سلام! من حمید امیدی هستم و اینجا مجله شخصی من هست.

انتخاب و خرید زمین از مهمترین تصمیماتی هست که یک فرد در پروسه سرمایه گذاری خودش انجام میده!

بسیاری از افراد بر این باورند که ” خاک ضرر نمیکنه ! ” بله شاید به ظاهر اینطور باشه!

اما نکته مهم این هست که زمین هایی وجود دارند که سود بیشتری به شما خواهند داد.

در عوض زمین خرید در هر جایی لزوما نمیتونه به شما بازدهی فوق العاده ای بده.

در این مقاله مثل مقاله ” نکات ساخت ویلا ” به مباحثی می پردازیم که قبل از خرید یک زمین باید در نظر بگیرید.با من همراه باشید…

هر بخش کلی از این مقاله به بخش های کوچکتری تقسیم میشه.

1-موقعیت و دسترسی زمین

این مورد به 3 موضوع قابل بحث تقسیم می شود :

دسترسی زمین

مهمترین موضوعی که در خرید زمین در نظر گرفته میشه، موقعیت و دسترسی زمین هست.

صد در صد زمینی که به مراکز تجاری، فروشگاه ها، مدارس و تا حدی مرکز شهر نزدیکتر باشه، ارزش بالاتری داره.

بسیاری از زمین ها کاربری کشاورزی دارند، در اینصورت دسترسی به منابع آب، چاه سفره آب زیر زمینی و نزدیکی به جاده اصلی از مهمترین موضوعات هست.

عرض کوچه یا خیابان منتهی به زمین

هرچه کوچه یا خیابان جلوی زمین عریض‌ تر باشد، دسترسی بهتر، نورگیری بیشتر و ارزش ملک بالاتر است.

کوچه‌های خیلی باریک معمولاً مشکلاتی برای عبور خودرو، ساخت‌ و ساز و حتی گرفتن مجوز ساخت ایجاد می‌کنند.

آینده توسعه ساخت و ساز منطقه

یعنی بررسی کنی آیا در اطراف زمین طرح‌های عمرانی یا گسترش شهری مثل خیابان‌کشی، مترو، یا شهرک‌ سازی در حال اجرا یا برنامه‌ ریزی است یا نه.

دقیقا مثل منطقه محمود آباد کرج که تا مدت زیادی همه فکر میکردند بیابونه! اما در حال حاضر خیابان کشی و جدول کشی و تفکیک اتفاق افتاده!

اگر کاربری کشاورزی باشه، آیا در اطراف زمین سوله سازی، کشتارگاه یا … میبینید؟

این موضوع می‌تونه باعث افزایش ارزش زمین در آینده بشه یا گاهی برعکس، اگه در طرح تخریب یا تعریض باشه، باعث محدودیت در ساخت‌ و ساز بشه.

2-وضعیت سند و مالکیت

این بخش مربوط به سلامت ملک از نظر قانونی است.

سند رسمی تک برگ زمین

سندی است که توسط اداره ثبت اسناد صادر می‌شود و مالکیت رسمی و قطعی مالک را نشان می‌دهد.

مطمئن‌ ترین نوع سند است و از معامله‌های قول‌ نامه‌ای یا دستی امن‌ تر است.

اگر زمین قولنامه ای باشد ممکن است به دردسر بیفتید و بهتر است با یک وکیل در این باره مشاوره داشته باشید.

آزاد بودن از رهن و توقیف

یعنی زمین در رهن بانک، وثیقه یا درگیر پرونده قضایی نباشد.

در غیر این صورت، امکان انتقال رسمی سند وجود ندارد.

بنابراین در مراودات مالی قبل از هر اقدامی این موضوع را جدی بگیرید!

تطبیق پلاک ثبتی با نقشه زمین

باید شماره پلاک و حدود زمین در سند دقیقاً با موقعیت واقعی زمین روی نقشه و بازدید میدانی همخوانی داشته باشد تا اشتباه یا کلاه‌ برداری پیش نیاید.

خارج بودن از طرح شهرداری یا منابع طبیعی

باید بررسی شود زمین داخل طرح‌های عمرانی (مثل خیابان، پارک یا فضای سبز) یا جزو اراضی ملی و منابع طبیعی نباشد، چون در این صورت امکان ساخت‌وساز یا مالکیت شخصی وجود ندارد.

در اینباره قبلا مقاله ای تحت عنوان اشغال اراضی کشاورزی و پیامد های آن منتشر کردیم!

3-کاربری زمین

این قسمت مربوط به کاربری زمین از نظر استفاده است (تجاری، کشاورزی و …).

بررسی از شهرداری یا جهاد کشاورزی برای نوع کاربری

قبل از خرید زمین باید از شهرداری (در شهر) یا جهاد کشاورزی (در روستا) استعلام بگیری تا مطمئن شوی کاربری زمین چیست؛

یعنی مشخص شود زمین برای ساخت‌وساز، کشاورزی یا کار تجاری در نظر گرفته شده است.

بسیاری از صاحبان زمین حتی نمی دانند کاربری زمینشان چیست تا زمانی که دست به ساخت و ساز می زنند و بعد مامورین ذی صلاح به سراغشان می روند!

تغییر کاربری قانونی زمین کشاورزی

اگر زمین کشاورزی است ولی می‌خواهی در آن ساخت‌ و ساز مسکونی یا تجاری انجام دهی، باید از طریق جهاد کشاورزی و کمیسیون مربوطه مجوز تغییر کاربری بگیری. ساخت بدون این مجوز غیرقانونی است و ممکن است منجر به تخریب بنا یا جریمه سنگین شود.

اگر برایتان سوال است که جهاد کشاورزی چطور می فهمد که در حال ساخت و ساز هستید، باید بدانید که از طریق نقشه های هوایی و نقشه یو تی ام و رصد آن این اتفاق می افتد!

4-دسترسی به منابع زمین

مهم است که زمین چقدر به آب و برق و منابع دیگر دسترسی داشته باشد و هرچقدر این مقدار بیشتر باشد، زمین ارزش بیشتری دارد!

بررسی دسترسی به آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب

یعنی مطمئن شو زمین به شبکه‌ های اصلی خدمات شهری وصل است یا امکان وصل شدن دارد.

نبود هرکدام از این امکانات می‌تواند هزینه و دردسر زیادی برای ساخت‌ و ساز یا زندگی ایجاد کند.

در حال حاضر بسیاری از زمین هایی که با قیمت هنگفت به فروش می رسند، لوله کشی گاز ندارند و خریدار تازه بعد از خرید متوجه آن می شود!

بررسی حق آب در زمین‌های روستایی یا کشاورزی

در زمین‌های کشاورزی باید مشخص باشد زمین از کجا و چه مقدار آب برای آبیاری دارد.

حق آب معمولاً در اسناد یا بین کشاورزان ثبت شده است و نداشتن آن یعنی زمین عملاً قابل‌کشت نیست.

همین موضوع در بسیاری از پرونده ها می تواند باعث نزاع و درگیری بین خریدار و سایر مالکان اطراف زمین باشد.

5-توپوگرافی

• صاف بودن، شیب‌دار بودن یا باتلاقی بودن زمین
• خاک زمین
• ابعاد و شکل هندسی زمین

صاف بودن، شیب‌دار بودن یا باتلاقی بودن زمین

زمین صاف برای ساخت‌ و ساز مناسب‌ تر است و هزینه آماده‌سازی کمتری دارد.

زمین‌های شیب‌دار یا باتلاقی معمولاً نیاز به خاک‌ برداری، دیوار حائل یا زهکشی دارند که هزینه را بالا می‌برد.

بررسی خاک زمین

هر چند در مقاله بررسی خاک زمین برای ساخت و ساز این مسئله را شکافتیم!

کیفیت و نوع خاک باید برای ساخت‌وساز مناسب باشد.

خاک‌های سست یا شنی مقاومت کمی دارند و ممکن است باعث نشست ساختمان شوند، در حالی‌که خاک‌های متراکم و مستحکم ایمن‌ترند.

اگر میخواهید ویلا بسازید، باید بهترین تیپ خاک برای ساخت ویلا را بشناسید!

ابعاد و شکل هندسی زمین

زمین‌هایی که شکل مستطیلی و منظم (اصطلاحا زمین های فلت) دارند، برای طراحی نقشه و استفاده بهینه از فضا مناسب‌ ترند.

زمین‌های با شکل نامنظم یا زاویه‌دار معمولاً باعث هدررفت فضا و محدودیت در طراحی ویلا می‌شوند.

6-استعلام‌های قانونی

قبل از معامله، از مراجع رسمی استعلام بگیر:

• ثبت اسناد (برای مالکیت)

• شهرداری یا دهیاری (برای طرح تفصیلی یا محدودیت‌ها)

• منابع طبیعی (برای اطمینان از ملی نبودن زمین)

• جهاد کشاورزی (در صورت زراعی بودن)

7-ارزش‌ گذاری و قیمت منطقه‌ ای

• مقایسه با زمین‌های مشابه در همون منطقه

• بررسی اینکه قیمت پیشنهادی منطقیه یا نه

• بررسی احتمال افزایش ارزش در آینده (طرح‌های عمرانی، رشد منطقه و…)

استعلام ناشناس قیمت از زمین های اطراف

این کارو من خودم خیلی دوست دارم!

اینکه بصورت ناشناس از املاکی های منطقه آمار زمین های اطراف رو بگیرید.

این موضوع باعث میشه قیمت حدودی ملک دستتون بیاد.

حتی میتونید قیمت چندین سال پیش ملک رو هم بپرسید و رشد قیمتش رو متوجه بشید.

با پرس و جوها میتونید حتی از طرح های عمرانی سالهای آینده زمین هم تا حدی باخبر بشید.

8-طرف معامله

بررسی حقیقی بودن طرف معامله!

اطمینان از مالک واقعی بودن فروشنده

یعنی باید مطمئن شوی کسی که زمین را می‌فروشد، صاحب قانونی زمین است.

این را می‌توان با دیدن سند رسمی، کارت ملی مالک و در صورت وجود، وکالت‌نامه معتبر بررسی کرد تا از فروش توسط افراد غیرمجاز یا کلاهبرداری جلوگیری شود.

وجود چند مالک برای زمین

اگر زمین چند صاحب دارد (مثلاً ارثی است)، باید همه مالکان در معامله حضور داشته باشند و سند را امضا کنند؛

در غیر این صورت معامله ناقص و از نظر قانونی باطل است.

9-نکاتی برای قرارداد

تنظیم قول‌نامه رسمی در دفتر اسناد یا بنگاه معتبر

قول‌نامه باید در محل معتبر (دفترخانه یا بنگاه دارای مجوز) نوشته شود تا از نظر قانونی اعتبار داشته باشد و بعداً قابل پیگیری باشد.

ذکر دقیق متراژ، پلاک ثبتی، حدود اربعه، شماره سند و مبلغ پرداختی

اینها مسائلی هستند که اگر ازشون مطلع نباشید، کاری از پیش نمیبرید و ممکنه سرتون کلاه بره پس دقت کنید:

در قول‌نامه باید تمام مشخصات زمین و مبلغ معامله دقیقاً ذکر شود تا هیچ ابهامی وجود نداشته باشد و در آینده اختلافی پیش نیاید.

 تعیین زمان تحویل و انتقال رسمی سند

باید مشخص شود که زمین چه زمانی تحویل خریدار می‌شود و در چه تاریخی سند رسمی در دفترخانه منتقل خواهد شد تا فروشنده نتواند معامله را به تأخیر بیندازد.

گرفتن رسید برای هر پرداخت

برای هر مبلغی که پرداخت می‌کنی، چه نقدی و چه کارت به کارت، رسید مکتوب یا فیش بانکی بگیر تا در صورت بروز اختلاف، مدرک قانونی در دست داشته باشی.

10-بررسی طرح‌های عمرانی و محدودیت‌ ها

قبل از خرید زمین باید بررسی کنی که آن زمین در طرح‌های عمرانی یا توسعه شهری قرار نداشته باشد.

گاهی شهرداری یا اداره راه و شهرسازی برای ساخت خیابان، اتوبان، پارک یا فضای سبز، زمین‌هایی را در طرح‌های آینده خود قرار می‌دهد.

اگر زمین در این طرح‌ها باشد، ممکن است در آینده تملک یا تخریب شود و اجازه ساخت‌وساز ندهند.

بنابراین بهتر است قبل از خرید، از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی استعلام بگیری تا مطمئن شوی زمین آزاد است و هیچ محدودیت قانونی برای استفاده از آن وجود ندارد.