قرمزنویسی در ساخت‌ و ساز: همه آنچه باید بدانید

سلام! خوش آمدید به سایت من.من حمید امیدی هستم و در این مقاله درباره قرمز نویسی صحبت خواهیم کرد!

در فرآیند ساخت‌وساز، اصطلاحات تخصصی زیادی بین مهندسان، ناظران و شهرداری‌ ها رد و بدل می‌شود که یکی از آن‌ها «قرمزنویسی» است.

اگر با ساخت‌وساز، نوسازی، بازسازی ملک یا حتی خرید و فروش ملک سر و کار داشته‌اید، احتمالاً این واژه به گوشتان خورده است.

اما قرمزنویسی دقیقاً چیست؟ چه زمانی اتفاق می‌افتد؟ چه کسانی آن را انجام می‌دهند و چه پیامدهایی دارد؟

قرمزنویسی چیست؟

قرمزنویسی (یا همان “نقشه قرمز”) به فرآیندی گفته می‌شود که در آن، نقشه‌ های معماری که قبلاً توسط شهرداری تأیید شده‌اند، بعد از اجرای اسکلت و دیوارچینی، توسط مهندس ناظر اصلاح و مجدداً به شهرداری ارسال می‌شوند.

در این نقشه‌ها، وضعیت واقعی اجرای ساختمان، مخصوصاً آنچه در محل ساخته شده است، با رنگ قرمز روی نقشه‌های اولیه مشخص می‌شود.

به زبان ساده‌ تر، قرمزنویسی یعنی: “نشان دادن آنچه واقعاً ساخته شده روی نقشه‌ های تأیید شده”.

قرمز نویسی شهرداری

قرمزنویسی در کدام مرحله انجام می‌شود؟

قرمزنویسی بعد از اجرای اسکلت و دیوارچینی (تا حد نهایی طبقات) انجام می‌شود، یعنی زمانی که بخش عمده‌ای از فرم و شکل ساختمان نهایی شده است.

در واقع، پیش از ورود به مرحله نازک‌ کاری و پایان کار، مهندس ناظر موظف است نقشه‌های قرمز را تهیه کند.

به‌طور معمول، مراحل زیر را باید پشت سر بگذارید تا به قرمزنویسی برسید:

اخذ پروانه ساخت
اجرای فونداسیون و اسکلت
دیوارچینی و ایجاد پارتیشن‌ ها
بازدید مهندس ناظر از وضعیت ساخت (صفر تا صد انتخاب مهندس ناظر ساختمان)
تهیه نقشه‌ های قرمز
ارسال نقشه‌های قرمز به شهرداری
دریافت تأییدیه قرمز و ادامه فرآیند اتمام کار

📌 چه مدارکی باید ضمیمه نقشه‌های قرمز شوند؟

برای اینکه شهرداری نقشه‌های قرمز را تأیید کند و فرآیند به درستی پیش برود، صرفاً داشتن نقشه قرمز شده کافی نیست. یک‌سری مدارک فنی و رسمی باید به عنوان ضمائم قرمز نویسی تهیه و ارائه شود. این مدارک بسته به منطقه شهرداری و نوع پروژه ممکن است کمی متفاوت باشند، اما رایج‌ترین و الزامی‌ترین آن‌ها عبارتند از:

1. دفترچه فنی ساختمان

یکی از مدارک اصلی و ضروری است.
توسط مهندس ناظر معماری یا سازه تهیه می‌شود.
شامل مشخصات فنی اجزای ساختمان، مصالح، سیستم سازه‌ای، تأسیسات، نازک‌کاری‌ها و … است.
شهرداری از طریق آن متوجه می‌شود که اجرای ساختمان با چه جزئیاتی انجام شده است.

2. نقشه UTM (نقشه موقعیت دقیق ملک با مختصات جغرافیایی)

تهیه‌شده توسط کارشناس رسمی نقشه‌برداری یا امور ثبتی.
مخصوصاً برای ملک‌هایی که مشمول اصلاح هندسی یا تثبیت موقعیت ملک هستند، الزامی است.
تعیین دقیق موقعیت ملک روی زمین و مطابقت با پروانه صادره.

3. سایت پلان (Site Plan) یا پلان موقعیت

نقشه‌ای که موقعیت ملک را نسبت به معبرها، همسایگان و عرصه ملک نشان می‌دهد.
ممکن است در طول ساخت تغییراتی در دسترسی یا جانمایی ایجاد شده باشد که باید در نقشه قرمز و سایت پلان جدید منعکس شود.

4. گزارش مرحله‌ای ناظرین (معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و برقی)

این گزارش‌ها نشان می‌دهند که هر مرحله از ساخت (فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و …) به تأیید ناظر مربوطه رسیده است.
بدون این گزارش‌ها، شهرداری تأیید نهایی را صادر نمی‌کند.

5. نقشه‌های معماری قرمز شده (با مهر و امضای ناظر)

نقشه‌هایی که اصلاحات و وضعیت اجرا روی آن‌ها با رنگ قرمز مشخص شده.
باید توسط مهندس ناظر مهر و امضا شوند و با نسخه اولیه تطبیق داده شوند.

6. فرم‌های گزارش نهایی یا اظهارنامه ناظر

تأییدیه نهایی ناظر مبنی بر اتمام مراحل ساخت و تطابق اجرا با نقشه‌های مصوب.
برای صدور پایان کار حیاتی است.

7. عکس‌های میدانی از ساختمان (در صورت درخواست شهرداری)

از مراحل اجرا، مخصوصاً دیوارچینی، رمپ، پله، یا فضاهای مشاع.
برای اطمینان از صحت اطلاعات موجود در نقشه‌های قرمز.

8. برگه سبز ناظر معمار (یا گزارش تطبیق)

برگه‌ای که ناظر تأیید می‌کند اجرای پروژه مطابق ضوابط شهرسازی بوده.
از مهم‌ترین ضمائم قرمزنویسی محسوب می‌شود.

9. در برخی مناطق: گزارش نقشه‌بردار برای کنترل سطح اشغال یا پیش‌آمدگی‌ها

در املاکی که مشمول پیشروی به معبر یا اصلاحی هستند.

نکته مهم:

شهرداری‌ها ممکن است بسته به موقعیت پروژه (مثل بافت فرسوده، املاک در طرح، یا پروژه‌های بزرگ) مدارک اضافی‌تری بخواهند. همیشه پیشنهاد می‌شود قبل از ارسال مدارک نهایی، با دفتر خدمات الکترونیک همان منطقه هماهنگ شود.

چه کسانی قرمزنویسی را انجام می‌دهند؟

مسئول اصلی تهیه نقشه‌ های قرمز، مهندس ناظر معماری است.

این فرد باید با مراجعه به محل پروژه و تطبیق نقشه‌ها با ساخت انجام‌ شده، تغییرات را با رنگ قرمز روی نقشه ثبت کند.

اما ممکن است افراد یا ارگان‌های زیر نیز در این فرآیند درگیر باشند:

مالک یا کارفرما: که باید با مهندس ناظر همکاری کند و هزینه‌ها را بپردازد.
دفتر خدمات الکترونیک شهر: برای ثبت و ارسال مدارک به شهرداری.
شهرداری: مرجع نهایی بررسی و تأیید نقشه‌های قرمز.
سازمان نظام مهندسی: اگر نیاز به تأییدات خاص باشد.

مدارک لازم برای قرمزنویسی چیست؟

برای اینکه فرآیند قرمزنویسی به درستی پیش برود و شهرداری آن را تأیید کند، باید مدارک مشخصی فراهم شود.

این مدارک ممکن است بسته به شهر یا منطقه کمی متفاوت باشد و به طور کلی شامل بخشی از مجوز های ساخت می شود ، اما به‌طور کلی شامل موارد زیر است:

نقشه‌های اولیه تأیید شده توسط شهرداری
گزارش ناظر مبنی بر اجرای اسکلت و دیوارچینی
نقشه‌های اصلاح‌شده (نقشه‌های قرمز) با درج تغییرات واقعی
مهر و امضای مهندس ناظر روی نقشه‌ ها
فرم گزارش مرحله‌ای ناظر
مدارک شناسایی مالک
رسید پرداخت عوارض و هزینه‌های مربوطه
عکس‌هایی از پروژه در حال ساخت (در صورت نیاز)

چطور قرمزنویسی تأیید می‌شود؟

پس از اینکه نقشه‌های قرمز توسط مهندس ناظر تهیه شدند، این نقشه‌ها باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر به شهرداری ارسال شوند.

در آنجا، کارشناسان شهرداری بررسی می‌کنند که:

آیا نقشه‌های قرمز با نقشه‌های اصلی مغایرت شدید دارند یا خیر؟
آیا تغییرات انجام‌شده خلاف ضوابط و مقررات شهرسازی است؟ (مثلا اشغال اراضی کشاورزی یا ساخت ویلا در بستر رودخانه)
آیا تأیید ناظر به‌ درستی اعمال شده است؟

در صورتی که همه چیز مطابق ضوابط باشد، شهرداری نقشه قرمز را تأیید می‌کند.

در برخی موارد، اگر تغییرات خارج از محدوده اختیارات ناظر باشد، نیاز به ارائه نقشه‌های جدید معماری و دریافت مجوز اصلاح پروانه نیز هست.

بعد از قرمزنویسی چه می‌شود؟

پس از تأیید نقشه‌های قرمز، مسیر قانونی برای اخذ پایان کار و سند مالکیت باز می‌شود. به‌طور خلاصه، اقدامات بعد از قرمزنویسی شامل موارد زیر است:

بررسی تطابق نهایی ساختمان با ضوابط شهرداری
بررسی بدهی‌های مالی مربوط به عوارض ساخت و تغییرات احتمالی
درخواست بازدید نهایی از سوی شهرداری
صدور گواهی پایان کار
ثبت درخواست تفکیک یا صدور سند در اداره ثبت اسناد (در صورت نیاز)

چرا قرمزنویسی مهم است؟

قرمزنویسی در واقع یک سند فنی و قانونی است که نشان می‌دهد ساختمان مطابق مقررات و بر اساس مجوز صادرشده ساخته شده یا خیر. اهمیت آن در چند نکته خلاصه می‌شود:

اطمینان از تطابق ساخت با نقشه‌های مصوب
شفاف‌ سازی وضعیت نهایی بنا برای شهرداری
پیش‌ نیاز صدور پایان کار و سند مالکیت
بررسی دقیق تغییرات احتمالی که در حین ساخت اعمال شده‌اند

در صورت عدم انجام درست قرمزنویسی یا عدم تأیید آن، مالک ممکن است با تأخیر در صدور پایان کار مواجه شود، یا حتی مجبور به تخریب برخی قسمت‌ها شود.

چه نکاتی در قرمزنویسی باید رعایت شود؟

تغییرات اساسی را اعلام کنید: اگر تغییراتی مثل جا به‌ جایی پله، تغییر جانمایی سرویس‌ها یا افزودن دیوار داشته‌اید، حتماً ناظر را مطلع کنید.
از انجام تغییرات بدون هماهنگی پرهیز کنید: تغییرات زیاد ممکن است باعث نیاز به اصلاح پروانه شود.
همکاری کامل با ناظر داشته باشید: چون مهندس ناظر باید صحت اطلاعات را تأیید کند.
همه مراحل را از طریق دفاتر خدمات پیگیری کنید: چرا که فرآیندها به‌صورت سیستمی ثبت می‌شوند.

سخن نهایی

قرمزنویسی یکی از مراحل حساس و مهم در فرآیند ساخت‌وساز شهری است که بیشتر جنبه فنی و نظارتی دارد، اما اثر مستقیمی بر جنبه‌های قانونی پروژه، به‌خصوص پایان کار و سند رسمی ملک دارد.

انجام دقیق و به‌موقع آن می‌تواند از بروز مشکلات جدی در ادامه راه جلوگیری کند.

برای سازندگان، مالکین و مهندسین، شناخت درست از مراحل، مدارک، و الزامات قرمزنویسی نه تنها ضروری است، بلکه می‌تواند زمان و هزینه پروژه را به‌طور مؤثری مدیریت کند.